Вы здесь

Три вида договора при покупке квартиры в новостройке

Три вида договора при покупке квартиры в новостройкеПокупка в новостройке жилья подразумевает несомненные плюсы. Более низкая стоимость, чем на вторичном рынке. Чистая биография без запутанных цепочек продаж. Исправные коммуникации, возможность свободы выбора планировки и этажа. Низкие цены, потому что застройщику необходимо как можно быстрее реализовать квартиры.

Но покупка квартиры в новостройке имеет свою специфику. Не все опасности сделки возможно предусмотреть. И уж тем более, не все в России готовы привлекать грамотных специалистов для юридического сопровождения сделок с недвижимостью. Возникновение различных неприятностей значительно снизится, если вы подойдете к выбору застройщика взвешенно и ответственно заключив договор.
Их встречается несколько видов.

Договор долевого участия согласно статье 214 ФЗ

Чтобы вы получили то, что было обещано, и чтобы быть в безопасности, нужно составить грамотный, всесторонне продуманный договор, который гарантирован государством. Физическое лицо передает сумму денег застройщику на строительство выбранной им квартиры в строящемся многоэтажном доме, обладающего определенными характеристиками.

ДДУ подлежит обязательной государственной регистрации, что абсолютно исключает возможность двойных мошеннических продаж в новостройках. Именно с этого момента вы платите деньги застройщику.

Когда такой договор зарегистрирован государством, это является гарантией того, что вся проектная документация разработана, все инстанции согласования пройдены, разрешение на строительство уже получено. Ответственность застройщика застрахована, и вы полностью защищены от потери денег.

• По этому договору за срыв сроков предоставления квартиры застройщик выплатит вам неустойку
• В договоре четко прописаны все характеристики квартиры
• Банк проверит застройщика на надежность перед выдачей ипотеки

Еще очень подробно описан процесс передачи квартиры. После сдачи дома, будущий владелец вместе с застройщиком подписывают акт приема-передачи квартиры. И в этот момент заказчик получает ключи от квартиры. После этого вы идете подписывать документы в МФЦ и становитесь полноправным собственником данной квартиры.

Наиболее безопасным и привлекательным является ДДУ – договор долевого участия. Он регистрируется в государственном бюро регистрации и тем самым защищает вас от двойных продаж. Проще говоря, вашу квартиру уже другому лицу не продадут.

Договор паевого накопления жилищно-строительных кооперативов

Он не четко регламентирован государством. По 214 Федеральному закону деньги до регистрации договора хранятся в банке. И только после того, как договор зарегистрирован, они перечисляются застройщику.

По договору жилищно-строительного кооператива или договору паевых накоплений не обязательно ждать регистрации купли-продажи в Росреестре. Можно оплачивать договор сразу после его подписания.

Этот способ оформления недвижимости недостаточно четко регламентирован законодательством. В нем есть много подводных камней, которыми с успехом пользуются мошенники. Поэтому такой договор требует особого внимания.
В этой схеме нет четкой связи дольщика и застройщика. Регламентированы только отношения пайщика и кооператива, который зачастую не является застройщиком. Выступает только как инвестор.

Застройщик не обязан:
• публиковать проектную документацию на сайте
• иметь в собственности тот участок, на котором строит
• иметь договор долгосрочной аренды на этот участок.

В случае недостатка средств на строительство, пайщики кооператива несут ответственность за материальную составляющую. Эти договора не всегда фиксируют конечную стоимость квартиры. И зачастую смета на строительство увеличивается. И пайщики ничего не могут сделать, кроме как финансировать дополнительно. Это входит в регламент договора.

В жилищно-строительных кооперативах не просто поменять, продать или подарить квартиру. Порой нужно одобрение всего состава.

И важный момент: право собственности вы получаете только после оплаты пая. И если идет долгосрочное погашение пая, то можно попасть на санкции и пени. Деятельность ЖСК не предусмотрена законодательством о защите прав потребителей.

Но есть и плюсы. Такие договора очень быстро оформляются. Они не требуют регистрации в Росреестре, ожиданий очередей. Можно выбирать членов жилищно-строительного кооператива. Взносы делать такими частями, которые вы сами устанавливаете.

Договор по переуступке

Становится все более популярными в России. Застройщики привлекают средства с инвесторов в строительство объектов. Представляя в дальнейшем льготные условия покупки квартиры в этом доме. Такие инвестиции позволяют приобрести собственное жилье на выгодных условиях.

По этой причине на финальном этапе строительных работ в большинстве случаев все квартиры бывают уже распроданы. Проще говоря, квартира дешевле всего стоит на самом раннем этапе строительства. И по мере хода работ цена растет.

Именно поэтому на рекламных щитах и средствах массовой информации мы видим рекламу, предлагающую купить квартиру-студию от миллиона. Или готовые квартиры от полутора миллионов. Это означает, что до конца строительства придется подождать.

Но стоит отметить, что покупая квартиру на ранних этапах в итоге ее можно выгодно продать.
На этапе заселения именно для таких случаев и существует договор переуступки. Такой процесс называется цессией. И представляет собой передачу прав и обязанностей по договору долевого участия. То есть, вы – цессионарий, приобретаете недвижимость у инвестора. А он теперь перепродает по более высокой стоимости.

Ситуации, когда прибегают к договору по переуступке прав могут быть различными:
- боязнь купить квартиру в доме, который находится на начальном этапе застройки
- на момент покупки не было достаточно средств для инвестирования.

Инвестор также имеет собственную выгоду от такой сделки. Во-первых, это может стать для него неплохим заработком за счет разницы цен. Во-вторых, изменение жизненных обстоятельств могут вынудить инвестора перепродавать собственную долю. Так как простое расторжение договора долевого участия может повлечь за собою убытки.

Основными преимуществами покупки по договору переуступки становится низкая стоимость квартиры относительно цен на готовую недвижимость. Дольщики, приобретая квартиры у застройщика на более раннем этапе часто их перепродают – уступают права до оформления собственности. Такими дольщиками могут быть как юридические, так и физические лица. Как правило, это подрядчики, поставщики и инвесторы.

Не стоит опасаться таких предложений. Они намного безопасней, чем покупка на начальном этапе. Права и интересы цессионария защищает Федеральный закон 214. Где строго аргументирован порядок заключения договора переуступки.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации. Также необходимо письменное согласие застройщика на сделку.

Однако стоит быть аккуратным и осуществлять процесс под руководством специалиста.
Уделяя повышенное внимание юридически грамотному оформлению взаимоотношений с застройщиком, риски утраты средств или неполучения желаемой квартиры можно свести к минимуму.

Реклама

Loading...